משכנתא לאחר קניית דירה
-
האם יש הבדל כל שהוא [ברמת המימון וכדו'] בין לקיחת משכנתא קודם לרכישת הדירה או תוך כדי ההליך לבין לקחת משכנתא אחרי שנה שנתיים מרכישת הדירה?
על פניו אני לא רואה הבדל, מצד שני ידוע שלא ניתן לקחת משכנתא מלאה על דירה קיימת כדי למנף את הכסף לרכישת דירה נוספת. אם כך השאלה היא איך עושים את החלוקה מתי זה ישמש לאותה דירה ומתי זה לדירה חדשה.
תודה רבה
-
בדרך הישר
קיים הבדלאיך הבנק יודע?
כי הוא זה שמבצע את פעולת התשלום
במשכנתא - הכסף אינו עובר לחשבון העו"ש שלך, ואתה משלם למוכר
אלא אחרי אישור המשכנתא, הסכום עובר ישירות לחשבון המוכר / עו"ד כפי שמופיע בחוזה / משכנתאהבנק בתהליך המשכנתא - מבקש מסמכים שאמורים להוכיח פעולת ביצוע רכישת דירה
כאשר מדובר בדירה קיימת (ללא השבחה של בנייה וכד') - ואתה מבקש משכנתא
זה לא משכנתא אלא הלוואה עם שעבוד נכס
גם האפשרות של גילאי 60+ שמכונה 'משכנתא הפוכה' זה הלוואה הכוללת שעבוד
ואז הכסף יכול להכנס לחשבון שלךלהיכן אתה מעוניין שהבנק יעביר את הכסף? לגמ"ח? להורים?
האם אתה יכול להציג מסמכים שהם מכרו לך את הנכס?
ולקחת בחשבון שיש לזה השלכות... -
@one1010 משכנתא בזמן רכישה יותר זולה כי היא נחשבת להלוואה עבור קניית דירה, שיש בה סיכון יותר נמוך לבנק.
הלוואה לאחר רכישת דירה, היא הלוואה לכל מטרה שהדירה היא הבטוחה שלה, ונחשב לסיכון גבוה יותר ומתומחרת בהתאם.
אתה לא יכול לפנות לבנק ולבקש הלוואה ולשעבד את הנכס בלי לספר לבנק מה אתה מתכנן לעשות עם הכסף.
אם אתה מצהיר שזה מיועד לשיפוץ, הבנק יבקש הוכחות ששיפצת.
כשרוצים לקחת את הכסף לכל מטרה בלי שהבנק יתקע את אפו, מקובל לקחת הלוואות רגילות מבנקים, חברות אשראי או גמחים, להראות לבנק שיש לך חובות ושאתה ולסגור את החובות באמצעות ההלוואה שהם יתנו, רק צריך לשים לב, נטילת הלוואות רבות מגורמי אשראי רשמיים יכולה לפגוע בדירוג האשראי, וגם אם הבנק יראה שההלוואות הם כולם מהתקופה האחרונה לא בטוח שהוא יאשר את המשכנתא. -
@אופקים @mekev אני מתכוון במקרה הבא,
בנאדם רוכש דירה מקבלן, הוא צריך לשלם במשך 3 שנים תשלומים תלת חודשיים, שבהם הוא חושב שהוא יכול לעמוד עד לכניסה לדירה וכך לחסוך תשלומי משכנתא ושכירות בו זמנית.
הוא לקח הלוואות מהרבה גורמים: הורים חברים וגמחי"ם כמובן שהכל מגובה בשטרות חוב [ומה שלא ניתן ליצור למפרע...] לאחר הכניסה לדירה הוא צריך להחזיר עכשיו מליון- שני מליון שקל...
כשהוא יגיע לבנק עכשיו הבנק יגיד לו זה לא למטרת קניית דירה? מגיע לך רק 50 אחוז? [ואולי לפי החוק החדש שלא ניתן לשעבד דירה קיימת למטרת קניית דירה חדשה אז גם 50 אחוז הוא לא יקבל?!?!?]
הוא יתקע ללא יכולת לקחת משכנתא? מה זה שונה מהלוואות בלון שיועצי המשכנתאות ממליצים לפעמים לקחת? -
@one1010 במקרה כזה, הלווה בהחלט יתקע.
אתה מנסה להבין את ההגיון שבדבר או את הפתרון לדבר?
הפתרון הוא לקחת שמאי שיעריך את הדירה. על פי רוב דירה בנויה שווה יותר מאשר דירה על הנייר, ולכן 70% מדירה על הנייר זה פחות מ50% של דירה בנויה.
ההגיון שבדבר, הוא למנוע את המצב שאנשים יקחו על עצמם התחייבויות על סמך אופציה למיחזור, הבנק מעוניין שתגיע עם תוכנית ברורה. המטרה בהלוואת בלון היא לאפשר ללווה שיודע שכעבור תקופה יעלו ההכנסות שלו או ירדו ההוצאות שלו, לקחת הלוואה כבר עכשיו. זאת הלוואה שאמורה לתת מענה לצורך לשלם משכנתא במקביל לשכירות. מי שלא כלכל את צעדיו מראש, אכן אמור להיות בבעיה. -
@אופקים כתב במשכנתא לאחר קניית דירה:
@one1010 במקרה כזה, הלווה בהחלט יתקע.
אתה מנסה להבין את ההגיון שבדבר או את הפתרון לדבר?מנסה להבין את ההיגיון כדי לפתור את הבעיה...
הפתרון הוא לקחת שמאי שיעריך את הדירה. על פי רוב דירה בנויה שווה יותר מאשר דירה על הנייר, ולכן 70% מדירה על הנייר זה פחות מ50% של דירה בנויה.
אבל להבנתי היום בנק ישראל לא מאשר גם לקבל 50 אחוז מדירה קיימת כדי למנוע מאפשרות לקנות דירה ב100 אחוז מימון [50 אחוז מהדירה הישנה ו50 אחוז מהדירה הנוספת] אני טועה?
ההגיון שבדבר, הוא למנוע את המצב שאנשים יקחו על עצמם התחייבויות על סמך אופציה למיחזור, הבנק מעוניין שתגיע עם תוכנית ברורה. המטרה בהלוואת בלון היא לאפשר ללווה שיודע שכעבור תקופה יעלו ההכנסות שלו או ירדו ההוצאות שלו, לקחת הלוואה כבר עכשיו. זאת הלוואה שאמורה לתת מענה לצורך לשלם משכנתא במקביל לשכירות. מי שלא כלכל את צעדיו מראש, אכן אמור להיות בבעיה.
בלון זה לא לפני משכנתא? להוכיח שהיו הלוואות למטרת דירה זה לא עוזר במקרה הזה?
-
1- אפשר לקחת משכנתא לרכישת דירה עד חצי שנה אחרי הרכישה. לא כל הבנקים אוהבים את זה אבל זה אפשרי. התשלום יעבור לקונה.
2- אפשר לשעבד נכס אחר לרכישת דירה גם היום. בנק ישראל לא מאפשר שיעבוד נכס קיים לרכישת דירה אחרת אבל.... אפשר תמיד לקחת הלואה לכל מטרה ו.... לקנות עם הכסף דירה. פשוט הריבית תהיה גבוהה יותר. -
@mdy כתב במשכנתא לאחר קניית דירה:
1- אפשר לקחת משכנתא לרכישת דירה עד חצי שנה אחרי הרכישה. לא כל הבנקים אוהבים את זה אבל זה אפשרי. התשלום יעבור לקונה.
חצי שנה אחרי הרכישה או אחרי קבלת הדירה?
2- אפשר לשעבד נכס אחר לרכישת דירה גם היום. בנק ישראל לא מאפשר שיעבוד נכס קיים לרכישת דירה אחרת אבל.... אפשר תמיד לקחת הלואה לכל מטרה ו.... לקנות עם הכסף דירה. פשוט הריבית תהיה גבוהה יותר.
ריבית גבוהה יותר...
-
@mdy כתב במשכנתא לאחר קניית דירה:
@one1010 כתב במשכנתא לאחר קניית דירה:
אחרי קבלת הדירה ברור. כל עוד לא קיבלת לא שילמת הכל. ואם לא שילמת תמיד אפשר לקחת.
אבל חלק כן משולם.
ריבית גבוהה יותר...
לא הבנתי
כתבת שזה לא בעיה לקחת משכנתא כאילו לשיפוף וכדו' וזה 'רק' ריבית גבוהה יותר....
-
עושה סדר.
מה שעדיין לא שילמת למוכר. חופשי אפשר לקחת מהבנק. בשיעבוד הדירה הנרכשת עד 70% או 50% תלוי דירה ראשונה או שניה.
מעל האחוזים הנ"ל אפשר לקחת בשיעבוד נכס אחר בהלוואה לכל מטרה. הריבית גבוהה יותר מריבית של משכנתא רגילה. בהלוואה כזו יכול להיות שקל יותר להעביר את הסכום לקונה.
אם רוצים משכנתא על כספים ששולמו כבר למוכר, עד חצי שנה אפשרי לבקש מהבנק באישור מיוחד. אני יודע בוודאות שאפשר בחלק מהבנקים