עזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא

[מעמד]

@zvinissim אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@מעמד התכוונת לכתוב 2,000,000 ש"ח (2 מליון ש"ח)?
באיזה מקום בארץ יש דירה ב 200,000 ש"ח? (מאתים אלף ש"ח)

לא ! מאתים אלף !
יש !
דירת עמידר לדייר עם וותק של למעלה מ20 שנה !

[מעמד]

@zvinissim אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

אין דבר כזה 100% מימון מקסימום זה נראה לי 65%-70% מימון מהבנק והשאר זה הון עצמי.
ככול שיש לך יותר מימון הריבית יכולה להיות יותר גבוהה (יש עוד כמה התניות).
צריך ללכתלכמה בנקים ולתת להם את הנתונים שלך ולקבל הצעות ואז להשוות בניהם

איפה כתבתי 100 % מימון ?
רק שאלתי לדעת כיוון, כמה המחיר החודש יכול להגיע

[mdy]

@zvinissim אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@mdy אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@

אין דבר כזה 100% מימון מקסימום זה נראה לי 65%-70% מימון מהבנק והשאר זה הון עצמי.

לא מדוייק. אם אתה ממשכן נכס קיים נוסף אפשר להגיע ל100% בחלק מהבנקים (בבנקים אחרים 90-95%)
משעבדים על הנכס הנרכש להשקעה 50% ואת השאר על נכס קיים בריבית יותר גבוהה קצת

לא משהו שידוע לי
לדעתי ב 100% מימון זה 100% סיכון. (במידה וזה באמת קיים האופציה הזו)

קיים!!! וסיכון?! זה תלוי בהשקעה.

[mdy]

@yits אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@zvinissim @mdy
על הנכס הקיים ניתן לקחת משכנתא לכל מטרה (השקעות וכדו') עד 50% והריבית גבוהה ב 1 או 1.5 אחוזים.
ועל הדירה הרכשת ניתן לקחת משכנתא עד 50% כי זו דירה שניה.

ליתר דיוק. על הנכס הקיים- הלוואה לכל מטרה למטרת דיור. הריבית גבוהה בכמה עשיריות האחוז, לא יותר.

[mdy]

@מעמד אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@zvinissim אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@מעמד התכוונת לכתוב 2,000,000 ש"ח (2 מליון ש"ח)?
באיזה מקום בארץ יש דירה ב 200,000 ש"ח? (מאתים אלף ש"ח)

לא ! מאתים אלף !
יש !
דירת עמידר לדייר עם וותק של למעלה מ20 שנה !

אם אני מבין נכון. זו דירה ראשונה. אז אפשר לקבל עד 70% מערך הדירה. סביר להניח שערך הדירה, יותר מ200,000. ולכן תוכל לקבל את כל הסכום.
אלא אם יש איזושהי החרגה בדירת עמידר.

[zvinissim]

@מעמד אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

לא ! מאתים אלף !
יש !
דירת עמידר לדייר עם וותק של למעלה מ20 שנה !

@מעמד
שווי הדירה היא למעלה מ 200K ש"ח ללא ספק.
כנראה שזה דירת עמידר והדייר הזכאי לדירה גר כבר 20 שנה בדירה ולכן עמידר מוכנים למכור את הנכס לדייר ב 200K אחרת אין שום סיבה שעמידר תפסיד את שווי האמיתי של הדירה.

לגבי המימון של 200K ש"ח אני מניח שצריך שהגיע שמאי של הבנק ויבדוק את ערך הנכס וע"פ זה תוכל לדעת כמה מימון הבנק ייתן לך.
קח בחשבון שאם כתוב בחוזה שעמידר מוכרים את הנכס ב 200K ש"ח והשמאי יגיד יותר או פחות ממה שכתוב בחוזה הבנק הולך לפי המחיר הנמוך ביותר לגבי מימון המשכנתה.

דוגמא:

1. אם קנית דירה ב 1,000,000 ש"ח והשמאי של הבנק יעריך את שוויה ב 800,000 ש"ח אז המשכנתה שלך תהיה לפי 800,000 ש"ח. (קרי מקסימום 70% מ 800,000 שזהו 560,000 ש"ח)
2. אם קנית דירה ב 1,000,000 ש"ח והשמאי של הבנק יעריך את שוויה ב 1,200,000 ש"ח אז המשכנתה שלך תהיה לפי 1,000,000 ש"ח.(קרי מקסימום 70% מ 1,000,000 שזהו 700,000 ש"ח)

הכל הולך לפי הנמוך מבניהם.

לכן יש חשיבות מה הסכום שנכתב בחוזה.
פרט לזה אני מניח שיש שמאי של חברת עמידר שאומר מה שווי האמיתי של הנכס מצד המוכר (עמידר)

השאלה אם יש הסדר מיוחד שמי שקונה מעמידר במחיר מציאה כזו יכול לקבל את כל הסכום מהבנק?

[by6199]

במקרה זה אין סיבה שהבנק יסתכל על החוזה אלא על שמאות בלבד.

זה לא שונה מדירות מחיר למשתכן שנמכרות ב900.000 והבנק מתייחס ל 1.200.000 ומגיעים ל 90% מימון

[zvinissim]

@by6199 אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

זה לא שונה מדירות מחיר למשתכן שנמכרות ב900.000 והבנק מתייחס ל 1.200.000 ומגיעים ל 90% מימון

@זה לא אותו דבר

יש קריטריונים לחישוב גובה ההנחה.
אם אני לוקח את ההנחה המינימלית (שאם הדירה לא באזור עדיפות לאומית אז ההנחה על הדירה היא 82.5%)
לכן אני יכול לשער שערך הדירה היא 1,140000 ש"ח בקירוב
החישוב:
(200,000*82.5)/17.5=942,000 (גובה ההנחה על הדירה)
היות ואפשר לקבל רק 915,000 ש"ח כהנחה מקסימלית.
על ההנחה המקסימלית 915,000 אני מוסיף את ה-200,000 אני יכל לקבל בקירוב את מחיר הדירה.

200,000+915,000= 1,115,000 ש"ח

זה כבר נשמע מחיר יותר הגיוני לדירה עצמה ועל מה משלמים עליה.

ה 200,000 ש"ח האלו הם בקירוב של 20% משווי הדירה.

מקור (דרך המקור הזה עשיתי פחות או יותר את החישובים אני מעריך שהם נכונים)

[by6199]

@zvinissim אין לי מושג מה פשר החישובים ואיך עשית אותם, לא טרחתי לבדוק את המקור.

הכלל הבסיסי הוא שהבנק מוכן לתת כסף תמורת משכון נכס אם הוא לא נוגד את כללי בנק ישראל בגובה המימון, כמובן במידה ויש הכנסות מתאימות.

לפנינו נכס ששווה למעלה ממיליון לכאורה, אין סיבה שלא יהיה ניתן לקבל עליו 70% מערכו.
הדבר היחיד שאני חושב שאולי הלקוח מגיע לבנק כזכאי עמידר הוא מסתכל על כושר ההחזר שלו בצורה לא טובה.

[מעמד]

@zvinissim הדירה שווה באזור ה800,000
וצריך להגיע שמאי מעמידר
זה לא מספיק שמעמידר מגיע שמאי ?
למה צריך שמאי מהבנק ?
ואם יש מחלוקת בין השמאי של עמידר לשמאי של הבנק, אז מי מכריע ?

[zvinissim]

@מעמד אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

ואם יש מחלוקת בין השמאי של עמידר לשמאי של הבנק, אז מי מכריע ?

@מעמד מהיכן מגיע הכסף?
מהבנק.

הבנק קובע את התנאים להלוואה.
(בעקרון אף בנק לא חייב לתת משכנתה ללקוח וגם לא ניתן לחייב את הבנק לתת משכנתה /אשראי/כרטיס אשראי וכו' משא"כ בפתיחת חשבון, הבנק בודק את כושר המלווה ואת רמת הסיכון ויכול להחליט אם מתאים לו.)

[by6199]

@מעמד אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@zvinissim הדירה שווה באזור ה800,000
וצריך להגיע שמאי מעמידר
זה לא מספיק שמעמידר מגיע שמאי ?
למה צריך שמאי מהבנק ?
ואם יש מחלוקת בין השמאי של עמידר לשמאי של הבנק, אז מי מכריע ?

תבחר את השמאי מרשימת השמאים של עמידר הוא ככל הנראה עובד בשיתוף פעולה גם עם בנקים, ואז תסכם איתו שיכין גם לבנק, והוא ישלח לך את השמאות אחרי שתצטרך, הוא יקח מחיר זול יחסית בגלל שהוא במילא הגיע ועשה כבר את העבודה.

מקובל במקרה של שמאות לשני בנקים מאותו שמאי לקחת 50%

[mdy]

@by6199 אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@מעמד אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@zvinissim הדירה שווה באזור ה800,000
וצריך להגיע שמאי מעמידר
זה לא מספיק שמעמידר מגיע שמאי ?
למה צריך שמאי מהבנק ?
ואם יש מחלוקת בין השמאי של עמידר לשמאי של הבנק, אז מי מכריע ?

תבחר את השמאי מרשימת השמאים של עמידר הוא ככל הנראה עובד בשיתוף פעולה גם עם בנקים, ואז תסכם איתו שיכין גם לבנק, והוא ישלח לך את השמאות אחרי שתצטרך, הוא יקח מחיר זול יחסית בגלל שהוא במילא הגיע ועשה כבר את העבודה.

מקובל במקרה של שמאות לשני בנקים מאותו שמאי לקחת 50%

המחיר לשמאות למשכנתא נקבע ע"י הבנק. אין לשמאי אפשרות לשנות את המחיר.
יש בנקים שמוציאים רשימה של 3 שמאים באופן רנדומלי ואתה חייב להביא אחד מהם ככה שזה לא כזה פשוט.
אבל מה התסבוכת? גם אם יעריכו את הנכס ב600,000 עדיין אפשר לקחת גם 450,000

[by6199]

@mdy אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@by6199 אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@מעמד אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@zvinissim הדירה שווה באזור ה800,000
וצריך להגיע שמאי מעמידר
זה לא מספיק שמעמידר מגיע שמאי ?
למה צריך שמאי מהבנק ?
ואם יש מחלוקת בין השמאי של עמידר לשמאי של הבנק, אז מי מכריע ?

תבחר את השמאי מרשימת השמאים של עמידר הוא ככל הנראה עובד בשיתוף פעולה גם עם בנקים, ואז תסכם איתו שיכין גם לבנק, והוא ישלח לך את השמאות אחרי שתצטרך, הוא יקח מחיר זול יחסית בגלל שהוא במילא הגיע ועשה כבר את העבודה.

מקובל במקרה של שמאות לשני בנקים מאותו שמאי לקחת 50%

המחיר לשמאות למשכנתא נקבע ע"י הבנק. אין לשמאי אפשרות לשנות את המחיר.
יש בנקים שמוציאים רשימה של 3 שמאים באופן רנדומלי ואתה חייב להביא אחד מהם ככה שזה לא כזה פשוט.
אבל מה התסבוכת? גם אם יעריכו את הנכס ב600,000 עדיין אפשר לקחת גם 450,000

ממש לא, המחיר של ההנחה נקבע ע"י הבנק. אם תיקח לבד זה יעלה יותר.

ככל ואתה צריך את השמאי שוב פעם אתה יכול לסגור איתו מה שאתה רוצה מנסיון

[mdy]

@by6199 צודק לגמרי. אבל אין סיכוי ששמאי יסגור איתך על מחיר פחות מהבנק. שמאות פרטית יכולה לעלות 2000 ש"ח. שמאות בנק 400 ש"ח.
נראה לך שיעשו עוד הנחה? קשה לי להאמין.

[by6199]

@mdy אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@by6199 צודק לגמרי. אבל אין סיכוי ששמאי יסגור איתך על מחיר פחות מהבנק. שמאות פרטית יכולה לעלות 2000 ש"ח. שמאות בנק 400 ש"ח.
נראה לך שיעשו עוד הנחה? קשה לי להאמין.

עוד פעם ככל שמגיע שמאי עבור עמידר הוא יכול לתת לך את אותו שמאות שהוא כבר עשה לעמידר גם לבנק!!!!

במידה והוא כבר קיבלת תשלום על פעם אחת הוא לוקח תשלום מזערי יחסית על הוצאת השמאות על דף אחר שיהיה כתוב במקום לכבוד בנק הפועלים

[מעמד]

@by6199 אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

ממש לא, המחיר של ההנחה נקבע ע"י הבנק. אם תיקח לבד זה יעלה יותר.

הנחה של מה ?
של הדירה או של השמאי ?
@mdy אמרו לי (לא מעמידר) ששמאי של עמידר צריך לבוא פעמיים (מענין למה) פעם אחת אני משלם עליו 500 ש"ח ופעם אחת עמידר משלם

[by6199]

@מעמד אני מדבר על זה, שאם אתה משלם עכשיו לשמאי תבדוק האם השמאי מתאים גם לבנק שאתה מתכוון לקחת משכנתא, ואז הוא לא יבוא עוד פעם אליך לבית, אלא ייקח את הדף שהוא הכין לעמידר וישנה את הכותרת לכבוד בנק הפועלים ואז הוא ייקח על זה רק 50% או פחות

[mdy]

@by6199 אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@mdy אמר בעזרה בחישוב המחיר החודשי לתשלום במשכנתא:

@by6199 צודק לגמרי. אבל אין סיכוי ששמאי יסגור איתך על מחיר פחות מהבנק. שמאות פרטית יכולה לעלות 2000 ש"ח. שמאות בנק 400 ש"ח.
נראה לך שיעשו עוד הנחה? קשה לי להאמין.

עוד פעם ככל שמגיע שמאי עבור עמידר הוא יכול לתת לך את אותו שמאות שהוא כבר עשה לעמידר גם לבנק!!!!

במידה והוא כבר קיבלת תשלום על פעם אחת הוא לוקח תשלום מזערי יחסית על הוצאת השמאות על דף אחר שיהיה כתוב במקום לכבוד בנק הפועלים

מי זה השמאי הצדיק הזה, שלוקח על דף נוסף לבנק פחות מ400 ש"ח?
50 % פחות ממחיר מלא, זה לא פחות מ400 ש"ח (מחיר סטנדרטי של בנק)
היה או לא היה?

[הצפוני]

@מעמד התחיל עם שאלה כמה יהיה התשלום החודשי למשכנתא
והגענו עד לוויכוח כמה עולה שמאי

אז בא נעשה סדר

1. כשקונים דירה "רגילה" ראשונה יש אפשרות לקבל הלוואה מהבנק לצורך רכישת הדירה, עד לגובה של 70-75% ממחיר הדירה (כמובן כפי שציינו כאן שהבנק לא חייב לתת הלוואה, והוא עושה זאת רק לאחר שהוא בודק היסטוריה בנקאית וגובה ההשתכרות)

2. כשבנק נותן הלוואה הוא לא סומך על שום מידע חיצוני (חוזה, שמאות פרטית וכו')בקשר לשוויה של הדירה אלא הוא דורש שמאות מיוחדת של שמאי מתוך הרשימה של השמאים שעובדים בשיתו"פ עם הבנק (את התשלום לשמאי הבנק קובע לפי מחיר הדירה)
   זאת אומרת שגם אם תיקח שמאי שהוא נמצא ברשימה של הבנקים, אם תיקח אותו בלי הזמנה של הבנק הוא יקח מחיר מלא, ולא בטוח שהשמאות תהיה תקפה לבנק

3. במידה והשמאי נותן שמאות שונה ממה שנקוב בחוזה אזי הבנק תתן לפי הנמוך מביניהם

לגבי דירה שהיא "לא רגילה" (דהיינו כל דירה שאינה עונה להגדרה "רגילה") אזי יש לבדוק כל מקרה לגופו
מומלץ לרדת לסניף בנק משכנתאות הקרוב (לא דווקא היכן שמתנהל החשבון עו"ש) ולבדוק היתכנות של משכנתא וכל הפרטים הנלווים